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“金九銀十”新盤入市 改寫京城各區域房價
[ 編輯:kouqing | 時間:2014-09-18 09:29:21 | 瀏覽:27004次 | 來源: | 作者: ]

隨著“金九銀十”來臨,“購房窗口期”的說法也開始走俏,各路專家學者紛紛強調買房時機來了,并預言樓市成交將穩步回升。而面對庫存房節節攀升的現實,開發商們也開始抓住年前最后的沖量機會,同一個熱點區域內樓盤的競爭逐漸升級。這種競爭帶來了樓市的新現象:新盤首開一次次地突破價格新底線,老盤則在努力尋找降價的理由,推出差異性產品。

通州新盤比預期降5000元/平方米 價格回到2012年

日前,通州朝北8080項目入市“日光”。與市場上多數日光盤一樣,朝北8080的熱銷,業內人士還是歸結于其定價策略。據了解,該項目入市價格18000元/平方米,這與同區域樓盤金地格林格林(樓盤資料 業主論壇) 2012年年底首期入市時的價格持平。

通州個別項目價格看齊2012年

9月初,通州出現日光盤。據了解,位于朝陽北路延長線上的朝北8080開盤,兩小時售罄三棟樓,成交金額4億。

對此,業內人士表示,朝北8080的熱銷與該項目的定價策略不無關系。據了解,朝北8080項目開盤價格為18000元/平方米,戶型面積涵蓋了33-103平方米,最低總價為69萬元/套。值得一提的是,朝北8080項目18000元/平方米的價格,與2012年年底同區域的金地格林格林住宅產品持平。
“這也可以看出,市場上雖然有一些項目在破冰熱銷,但都是依靠低價策略提升性價比而換來熱銷。”業內人士說。

事實上,在通州并非只有朝北8080以低價格預期入市。位于通州臺湖板塊的東亞新華地產,早在8月,便大幅調整旗下樓盤的價格,住宅產品降至18900元/平米,商住產品更是直降6000元/平方米,至14900元/平米。“這一價格調整幾乎也是看齊2012年底,2013年的市場價格。”業內人士說。

在朝北8080、東亞印象臺湖(樓盤資料 業主論壇) 、東亞尚品臺湖的示范下,上周開盤的通州萬達廣場(樓盤資料) 也做出了價格上的調整。據了解,上周通州萬達推出200余套住宅,價格為27000元/平方米,受到了購房人的認可。據悉,該項目之前的開盤預期價格為32000元/平方米,而實際的開盤價格可以說是直降5000元/平方米。

通州價格普降但未全面跳水

事實上,通州目前在售的樓盤價格或開發商的價格預期都普遍下調。以通州在售多年的華業東方玫瑰(樓盤資料 業主論壇) 為例,該項目目前報價23200元/平方米,相比年初26600元/平方米的價格,松動跡象明顯。即使該項目部分樓棟報價仍舊在25000元/平方米左右,但是總房款也可享受立減30萬元的優惠。

另外,合生濱江帝景雖然報價沒有縮水,但是也在試圖降低購房門檻,改精裝為毛坯的房源價格為23800元/平方米,幾乎與同區域的華業東方玫瑰再次回到同一水平線。

而2012年集中供地的臺湖板塊,包括首開萬科公園里(樓盤資料)、泰禾一號街區、泰禾拾景園等項目價格雖未大幅跳水,但也都明顯調低了價格預期,甚至比一期價格都有所下降。

比如,泰禾一號街區首期開盤價格約32000-33000元/平方米,今年開盤價格則徘徊在了30000元/平方米左右。

對此,通州某項目開發商表示,通州沒有像以往樓市波動時首先價格跳水,主要是因為2012年至2013年通州的土地價格迅速高企導致成本卡著降不下來有關;再者,通州目前在售的樓盤數量也不比當年,而且,不少項目剩余貨量也不算大,不降價是因為沒有后續開發,沒有太多資金需求。

“不過,朝北8080低價出貨、通州萬達低于預期5000元/平方米開盤,這將給通州樓盤搭金九銀十旺季班車做出價格策略的榜樣,促使更多的通州盤在價格上給出更多的調整空間。”業內人士說。

亞奧板塊暫回4萬元時代

9月13日,位于朝陽北五環顧家莊橋西北的樓盤遠洋萬和四季(樓盤資料) 開盤。推出200套房源在短短幾個小時內被搶購一空。而此前不久,望京區域名盤招商臻園(樓盤資料) 120套房源也在開盤當天基本售罄,攬金10億元人民幣。除了地理位置、環境配套、戶型均好等優勢之外,這兩個樓盤能在銷售整體低迷的北京樓市中實現“日光”,還有一個最重要的原因:價格。兩盤將亞奧板塊剛剛冒頭的“五萬元時代”硬是活生生打回到“四萬元原形”。

均價都是47000元兩盤 改寫亞奧樓市新格局

遠洋萬和四季樓盤規模不大,共由六棟樓組成,戶型為116平、120平、130平、140平、160平三居和220平、240平、246平四居,可以說能夠滿足不同人群的居住需求。在前期推廣中,該樓盤給買房人的心理預期價位是50000元/平方米,而在開盤前幾日公布實際價格為45000--47000之間,直接讓許多尚在猶豫中的買房人毫不猶豫地出手。

北京遠洋銷售負責人徐海倫在接受北青報記者采訪時說,本來50000元/平方米開盤也可以,但公司考慮到目前市場整體環境不好,觀望情緒濃郁,50000元的均價會陷入與周邊樓盤的激烈競爭當中,索性拿出200套房源低開,讓一期業主享受到真正的實惠,接下來的房源視市場走向而定,總之,下一期賣到50000元以上是沒有任何問題的。

與遠洋萬和四季高調開盤不同,半個月之前,一向低調的招商地產望京項目臻園推出的120套房源,選擇在晚上7點30分開始認購,除了幾套樓層一般的房源外,90%以上房源被訂,10億認購金收入囊中,選房一直持續至凌晨。臻園一直被認為是北京性價比最強的樓盤之一。每一期開盤都實現日光,此次開出的三期,只有175與215兩種改善型房源,47000元/平方米的單價,800萬元至1000萬元就能落戶望京對改善型人群來說無疑具有相當吸引力,

提到亞奧板塊“破五萬”必須提到亞奧金茂悅,兩年前的10月份,31000元均價開盤并日光,之后連著推出兩期均有較大程度漲幅,在前段時間推出的樓王系列均價直接達到55000元,從而提升了所有前期房

二手市場報價達到50000元/平方米,可以說是亞奧區域“破五萬元”的始作俑者。而此次臻園與萬和四季的平價開盤,無疑使近期同區域開盤的項目有了比較的價格,4萬元時代看來還可以維持一段時間。

4萬元的價格能撐多久

去年年底,某調查機構發出了一份“亞奧板塊未來的保值與升值空間的判斷”的問卷,結果調查顯示,近91%的投票者表示“絕對相信其地塊價值”。足以證明該區域對于買房人群的吸引力。

據了解,目前亞奧板塊在住宅市場已呈現出明顯分化的新舊兩大板塊。舊板塊在亞運村為中心的區域,基本都是以國企投資的老項目以及以歐陸經典、嘉銘桐城為代表的2000年左右的產品。而新板塊則集中在奧林匹克森林公園周邊,并且大多以景觀豪宅的概念出現。目前,亞奧區域更面臨著房源稀少、供不應求的局面,新入市的住宅產品正逐步走向高端化。現在該區域,僅有亞奧·金茂悅(樓盤資料 業主論壇) 、亞奧萬和四季、福熙大道等少量項目在售。

據福熙大道銷售負責人張磊介紹,從整個亞奧區域在售項目看,均價都在50000元/平方米以上,特別是盤古大觀均價115000元/平方米,紫御華府(樓盤資料) 均價81000元/平方米等價格出現時,對整個區域的房價都有明顯影響。除此之外,多數項目都在50000元~60000元/平方米之間,這一價格已經達到甚至超過四環內的新房價格,對于項目集中五環外為主的區域而言,區域價格還是整體趨高。

那么,由招商臻園與亞奧萬和四季重塑的4萬元標桿作用能維持多久?招商臻園負責人向記者透露,三期開盤之后,未來還有九棟樓,漲到50000元/平方米問題不大,之所以選擇平價開盤,只是特定時期特定的一批房源。該負責人表示,隨著北京五環內項目供應的減少,居住項目會向五環外發展,對于老城區內需要改善的購房人,北五環是一個理想的選擇,擁有著五大公園、六大高爾夫球場、2000萬平米的城市綠肺、多商圈匯集、發達的交通系統等豐盛的國家資源配套,對于堅持置業品質與品位的購房者來說,具有極大吸引力。

區域競爭項目由友好變暗戰

北京樓市的熱點區域中,大部分的可售項目,在產品定位上都存在著相似性,要么一窩蜂地是剛需盤聚集,要么就全是大戶型的改善樓盤,互相之間的客戶群體也大都相同,彼此之間的競爭關系也就不難理解了。

但市場好的時候,同區域間樓盤的關系還是不錯的。“尤其是2013年,在一些新興的板塊,區域價值還沒有得到購房者認可,板塊內的開發商甚至經常坐在一起開會,研究怎么共同引進學校資源,合作開發商業配套等問題。”一位資深業內人士回憶道。

但隨著今年樓市墜入深谷,庫存壓力的逐漸增大,以及年底的銷售壓力來臨,同區域的開發商變得不再“淡定”了,開始逐漸出現相互“拆臺”的局面。

“您可以看到,這是我們兩個項目的戶型圖對比,我們項目的廚房留出了雙開門冰箱的位置,而對方只預留了單開門的位置;我們除了觀景飄窗外,還有南向陽臺,而對方沒有;我們設有獨立的洗衣房,而對方同樣沒有……”記者在北五環某項目探盤時,發現在項目樣板間外,立起了一人多高的戶型圖對比,一邊是該項目的戶型,另一邊則是競爭對手的類似戶型,銷售人員為了搶奪客戶,會強調競爭對手的缺點,甚至惡意詆毀。

新盤“貼身肉搏”入市定價屢屢突破區域底線

如果說這還只是同區域項目之間的“暗戰”,那么隨著競爭的加劇,更多的新盤選擇了“貼身肉搏”,尤其是一些首次開盤的項目,但凡熱銷的都是重塑了區域的價格底線。

上周,遠洋亞奧·萬和四季和通州萬達廣場均推出了兩百多套房源,也都在數小時內被一搶而光。其中,亞奧萬和四季項目位于改善型樓盤集中的來廣營區域,蓄客初期,銷售人員給出的參考價格是5.2萬元/平方米,而周邊的亞奧金茂悅項目,現房銷售均價為53000元/平方米,老項目亞奧陽光小區的售價至少也在51000元/平方米以上,但實際開盤時,萬和四季的折后均價只有4.7萬元/平方米,相比之下,價格優勢明顯。在日光的同時,也順利地將北五環沿線的價格底線拉到了五萬元以下。

無獨有偶,據記者了解,同樣熱銷的通州萬達廣場預期價格為32000元/平方米,而此次開盤價格已經降為27000/平方米,單價每平方米降約5000元。而周邊的綠城京杭廣場(樓盤資料)均價則為29000元/平方米。

類似的低價沖擊區域價格底線的項目越來越多。在亞豪機構統計的9、10月份可能入市的項目中,像大興的70萬元/套的北京密碼等,也都有重新拉低所在區域價格的可能性。

“現在幾乎每個區域的最低價樓盤都是最近開盤的那個,而這些最近低價開盤的項目又往往都是區域賣得最好的,區域的新價格體系總是被短時間內刷新,每周都可能會有轟動性的價格出現。”有業內人士稱新開樓盤跑量是熱點板塊價格重塑的導火索。

老盤不愿坐以待斃差異化銷售尋出路

新開樓盤在定價時,顧忌相對較少,不必擔心老業主的鬧事。而老盤再次開盤時,定價則成為一道難題,稍有不慎,就會萬劫不復。

像高調降價的東亞·印象臺湖(樓盤資料 業主論壇) ,就招致了老業主的維權,業主甚至自制了維權MV,躥紅網絡。前車之鑒,一些準備降價的開發商,不得不考慮會不會帶來類似的麻煩。

不過,在巨大的銷售壓力面前,降價已經成為必然,只是降得形式各有不同,一些開發商為了在降價的同時,又能“穩住”老業主,轉而低價推出和之前銷售不同的產品。

像位于房山區的世茂維拉(樓盤資料)項目,之前主推的疊拼別墅部分,單套價格超過500萬元,均價也在3萬元以上,但在7月份卻轉而加推了價格更低的洋房部分,精裝修交房的價格為19200元/平方米起。價格明顯親民了許多,也順勢獲得熱銷。雖然開發商并不承認降價,畢竟面積和產品類型差異明顯,但一位區域開發商的負責人則對此評價說,這是另一種“聰明”的降價,臨時調整銷售策略,靠差異化突圍。

類似的差異化推盤還有很多,對此,亞豪機構副總經理任啟鑫表示,“金九銀十”的成交決定著今年房企銷售任務的完成情況,而扭轉戰局的關鍵仍在于價格,對于產品同質化集中的區域,去化壓力依舊很大,未來一段時間,出現價格調整的樓盤還將增加。

大興“面包與面粉同價同售”

大興區域作為北京樓市成交最活躍的區域之一,也沒能逃脫新盤低價入市的命運。近期,大興區核心的黃村板塊再次放出純新盤,獲批的入市價格為35000元/平方米,但實際的入市價格僅為29000元/平方米,還附贈精裝修。而這樣的開盤價格在所在的黃村區域幾乎創造了新的底價。據了解,目前黃村的二手次新房價格也高達2.7萬元/平方米左右,而今年初恒大在黃村購得的土地價格就高達2.9萬元/平方米。在新盤一再刷新區域底價后,也再現了面包與面粉同價同售的故事。

新盤降價攬客定價趨同地價

據記者了解,迫于競爭壓力大,大多數即將入市的項目定價策略趨向謹慎,尤其是剛需盤集中的新城區域,像房山、大興、通州等,很多即將開售的新盤價格都比預期售價一降再降。

像8月底開盤的大興核心區黃村的純新盤天同11號(樓盤資料) 就采取了調低預售價的姿態入市。據北青報記者了解,該項目在申請預售時獲得政府批復的價格是35000元/平方米,而入市前銷售人員釋放的開盤價格也在3萬元以上,但實際開盤當天,該項目的起價則為29000元/平方米,在政府批復價格的基礎上足足下調了6000元/平方米。雖然項目開盤時只推出了30套房源,但都贈送4000元/平方米精裝修,折算下來,其實際入市均價僅在25000元/平方米左右。

而由于黃村開發已經比較成熟,在售項目和二手次新房的價格都還處于高位,像目前在售的大興黃村公元九里均價就高達40000元/平方米,而二手次新房如茉莉公館、西斯萊公館等項目的二手房價格也在27000元/平方米以上。

值得注意的是,今年4月,恒大大興黃村鎮地塊樓面價都已經達到了29000元/平方米。而純新盤的定價也僅僅為29000元/平方米起,幾乎趨同于區域最高地價。

對此有業內人士認為,“當前市場競爭壓力大,新盤更是要受老盤和自住房的雙面夾擊,放低身段,低價入市成了大部分新盤入市的不二法則。”

新老項目均低價入市

不僅僅是大興黃村,北京樓市供應量大增的同時,選擇直接低價入市的樓盤也進一步增加,據統計,上周入市的亞奧萬和四季,8月份市場報價還在54000元/平方米,而在上周開盤均價為47000元/平方米,通州萬達廣場預售許可證的審批均價為32088元/平方米,而該項目以27000元/平方米的均價開盤。除了老項目降價促銷,新盤也開始降低價格預期,以標齊區域價格底部的定價開盤入市。

對此,亞豪機構副總經理任啟鑫表示,近幾個月以來北京樓市成交持續低迷,眾多房企面臨巨大的去化壓力,對于純新盤來說,因為并沒有前期價格做參照,為獲得較高的銷量,普遍根據市場情況來定價,大多采取低開高走的銷售策略。

“當前房企沖量心情迫切,議價空間也很大,對于購房者而言,不失為一個好的入市時機。”業內人士指出,當前樓市雖然庫存量在增加,但需求量也很龐大,總體的供需關系還是緊張的。

“北京的房價下行空間很小,目前樓市部分區域價格已筑底,隨著一批低價開盤項目的入市,成交正在逐漸走出周期性波動。”偉業我愛我家副總裁胡景暉則預計,金九銀十的新房市場成交將顯著回升。

房山底價標桿降至兩萬元以內

不久前,房山區純新盤五和萬科長陽天地(樓盤資料)開盤,2小時內就售罄了116套房源,成為“金九月”第一個日光的房山項目,由于其推出的產品為4.2米高的LOFT,均價為20000元/平方米,在周邊老項目住宅產品達2.5萬元/平方米的背景下,明顯具有更高的新性價比。此外,據亞豪機構統計顯示,房山新入市項目的產品定價一路下滑,已經從2月份的平均26000/平方米下降至平均19000元/平方米。

房山再現“日光”項目

中秋節當天,位于房山區籬笆房站北側的五和萬科長陽天地開盤,當天2小時內便售罄了全部116套房源,成交金額1.2億,這是繼長陽半島之后,萬科在房山市場的又一個“日光”新盤,也是今年以來房山區域出現的首個日光盤。

“從8月份以來,市場上就不時傳出日光、熱銷的消息,客觀來說,確實有一些項目感受到市場的暖意”,亞豪機構市場總監郭毅指出,部分項目的熱銷是價格策略調整帶來的成交反彈,“沒有賣不出去的產品,只有賣不出去的價格。”郭毅認為,“金九”開局這幾個“日光”或熱銷樓盤,都屬于和自住型商品房正面競爭的類型,也都更具性價比。

不限購或低總價、高品質感是這幾個項目共同的特征。像五和萬科長陽天地,以2萬元/平方米的均價開盤,而主推的40-60平方米,4.2米層高的戶型,完全可以做成雙層的LOFT,而周邊的在售住宅項目則很多都在均價2.5萬元/平方米左右。因此,對于剛需、過渡型客戶來說是一個很低的置業門檻。

房山新盤底價標桿降至兩萬元以內

數據統計也顯示,房山新入市項目的產品定價正在一路下滑,從2月份的平均26000/平方米下降至平均19000元/平方米。區域包括首創、世界名園、首開等多個項目的報價要么已經下降或正在準備降價。業內人士表示,隨著新房價格的走低,對剛需來說,8-9月份是入市置業的好機會。

像房山竇店的世界名園最新一期報價為13900元/平方米,而上次開盤均價15000元/平方米,每平方米降低了1100元;長陽首開熙悅·雙子座報價19000元/平方米,而上次開盤均價21900元/平方米,也直降了2900元。從近期房山成交均價及開盤定價來看,房山也開始逐步淪陷,成為降價的主力區之一。房山區的新盤不斷突破區域定價底線,已經將底價標桿降至每平方米兩萬元以內。

房企跳水搶市剛需迎抄底時機

據亞豪機構數據顯示,北京目前已有16個自住型商品房陸續開始網上申購,累計供應超過兩萬套。

隨著自住房陸續入市,進一步給在售的剛需盤造成了壓力,眼看今年的銷售旺季就剩九十兩個月了,很多房企的項目開始參考自住房定價,紛紛嘗試降價,叫板自住房,搶占剛需客群。

業內人士表示,受降價影響最大的還是郊區和大北京區域的剛需樓盤,這是由供需關系決定的,現在房企庫存量太大,在市場不太好的前提下,必然有一部分率先降價。


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